Пять правил безопасной сделки с недвижимостью: Росреестр рекомендует

Если соблюдать несколько нехитрых советов столичного Росреестра, подавляющее большинство мошеннических действий при сделках с недвижимостью можно предотвратить Фото:...

Россияне массово скупают недвижимость в Таиланде

На долю российских покупателей приходится почти 40% всей жилой площади, проданной иностранцам на Пхукете в 2022 году. На...

Строители и банки просят от правительства льготных кредитов

Властям предлагают за счет госсубсидий снизить текущие ставки кредитования стройотрасли с 18,5 до 5,5%. Строительные подрядчики и банки...

Мария Шуршалина: инвестиции должны быть прежде всего умными

По ее словам, умная покупка требует максимально точного понимания, во что стоит вкладывать средства Основатель компании Shurshalina Real...

Госдума отклонила законопроект против «резиновых квартир» для мигрантов

Там заявили, что законопроект противоречит Жилищному кодексу и конституции. Собственник, например, имеет право зарегистрировать в своей квартире своих...

Деревянное домостроение: от свода крыши до свода правил

Ассоциация деревянного домостроения приступила к разработке стандарта по приемке и эксплуатации деревянных домов, который впоследствии предложат государству в...

Гостиничный сегмент, часть I: плюс, на поверку оказывающийся минусом

На первый взгляд, итоги нынешнего туристического сезона выглядят для российских отелей весьма позитивно. Однако если учесть инфляцию и...

Московская аренда: сверхдорогих предложений стало больше, а вот бюджетные — в остром дефиците

В преддверии высокого делового и образовательного сезона активизировавшиеся арендаторы столичного жилья расхватали все самые недорогие варианты: арендные квартиры...

Дизайн-код городов: как пишется текст «соглашения между властью, бизнесом и горожанами»

Дизайн-код — неотъемлемая часть сценария дальнейшего городского развития, в котором должны соединиться ожидания властей, мнения профессионалов и предпочтения...

В Москве есть районы с разной экологической ситуацией, но ни одного безнадежного

Новый рейтинг EcoStandard group распределил столичные районы по экологическим группам. В целом дела в городе обстоят неплохо, и...

Элитный рынок Москвы: умеренное оживление, переходящее в бодрый интерес

Что думают эксперты о ситуации на элитном рынке Москвы? Как оценивают итоги первого полугодия 2023 года? На каком...

Исследования рынка недвижимости: самый, самый, самый

В каких регионах страны стоит приобретать жилье в инвестиционных целях? Какие причины могут заставить жителей мегаполисов задуматься о...

Инвесторы стали переориентироваться на строящуюся офисную недвижимость, которая в Москве стала дефицитной

«Ъ» пишет, что вложения в этом сегменте окупаются в два раза быстрее, чем при инвестициях в жилые новостройки....

«Ъ»: в крупных российских городах начался небольшой рост арендных ставок в преддверии осеннего пика

Риелторы подтверждают, что спрос на аренду вырос, но активность арендаторов нельзя назвать ажиотажной. В столице достаточно предложений на...

В России может появиться единый стандарт тишины

Если вынесенный на рассмотрение Госдумы законопроект будет принят, во всех регионах страны будет установлено одинаковое время тишины и...

Строительство жилья растет, а спрос не успевает

Рынок недвижимости «затоваривается», заявил Владимир Путин. Президент выступил за обсуждение дополнительных мер поддержки рынка и отметил дисбаланс: строительство...

ИЖС-истории, часть I: инициатива, которую никто не поддержал, и меры поддержки, за которые выступают все

Предложение Российского союза строителей «закрутить бюрократические гайки» для граждан, самостоятельно строящих частные дома, не нашло понимания наверху. Сегодня...

Операторы ЖКХ хотят вернуть доступ к ЕГРН

С марта этот доступ для операторов был ограничен. Он остался только для супругов собственников жилья, наследников, нотариусов и...

IQ российских городов: лидеры крупнейшие, крупные и просто большие

С 2018 года в России рассчитывают индекс цифровизации городского хозяйства для более чем 200 городов страны, распределенных по...

Застройщики и дольщики: правила игры — 2024

Под самый новый год было принято правительственное постановление, установившее правила взаимоотношений между застройщиками и дольщиками, которые будут действовать...

Поправки в закон о КРТ решают часть проблем. А часть — нет

Госдума рассматривает законопроект, принятие которого позволит лучше защитить права и интересы граждан при комплексном развитии территорий, а Минстрой предлагает новую меру поддержки застройщикам, работающим в этом сегменте. Все только за, но считать КРТ-правила полностью сформированными не согласны

Фото: Донат Сорокин/ТАСС

Уже в момент принятия крайне сложно рождавшегося закона о КРТ, а было это в конце 2020 года, эксперты не сомневались: этот закон, как и многократно перелицовывавшийся в свое время 214-ФЗ, придется «допиливать» и «допиливать».

И точно: поправки в КРТ-законодательство продолжают вноситься до сих пор. Недавно рынок недвижимости начал активно обсуждать еще несколько.

Первый блок поправок содержит вынесенный на рассмотрение Госдумы законопроект № 467032-8 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения прав граждан при комплексном развитии территорий». Как поясняет телеграм-канал «Законы стройки», документ предусматривает появление ряда новелл в Жилищном и Градостроительном кодексах.

Среди основных: нанимателю жилого помещения возмещаются все убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания и переездом; региональным законодательством может устанавливаться право собственника (нанимателя) жилого помещения на равнозначное жилое помещение, если оно находится в МКД на территории жилой застройки, подлежащей КРТ; госрегистрация перехода ограничений и обременений осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на предоставляемое жилое помещение; в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе инвалидам и гражданам, признанным нуждающимися в оказании социальной помощи, новое жилье предоставляется с учетом близости расположения организаций социального обслуживания населения.

Особая тема — включение домов в границы КРТ-проектов. «Внеочередное общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу о включении дома в границы территории КРТ может быть созвано по инициативе не менее 10% собственников-физлиц. Если на общем собрании собственников помещений в МКД обсуждается вопрос о включении дома в границы КРТ, то продолжительность голосования с использованием системы должна составлять 90 дней с даты и времени начала его проведения» — такие принципы законопроект предлагает зафиксировать в Жилищном кодексе.

Что касается важных поправок в Градостроительный кодекс, то их три, и все также содержат словосочетание «общее собрание собственников»:

  • решение о включении в КРТ жилой застройки МКД, не признанных аварийными, подлежащими сносу (реконструкции), предусматривает проведение общих собраний собственников;
  • предельный срок для проведения таких общих собраний должен устанавливаться местным нормативным актом и не может быть менее одного месяца;
  • МКД, в которых на общем собрании собственников не было принято решение о включении в территорию КРТ, не включаются в территорию КРТ.

Управляющий партнер платформы Dombook, основатель компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова отмечает, что на первый взгляд весь пакет поправок выглядит социально ориентированным и направленным на благо граждан. «Если они будут действовать именно так, как запланировано, то, бесспорно, уровень защиты людей и в приватной, и в бизнес-сфере вырастет. Но тут, конечно, надо смотреть на реальную ситуацию, отслеживать, как все будет обстоять после поправок», — говорит эксперт.

Ирина Доброхотова
управляющий партнер платформы Dombook, основатель компании «БЕСТ-Новострой»
«Важно, что планируется компенсировать затраты на переезд, — на такой нюанс обычно никто не обращает внимания, а ведь полноценная смена места жительства требует найма грузчиков, машин для перевозки вещей, и это достаточно дорого. Также очень важным и нужным выглядит то, что учитываются потребности инвалидов и граждан, которые нуждаются в оказании помощи. Теперь хочется посмотреть, как это все будет реализовано на практике. Важно, что людям, проживающим в МКД, оставили право не включать дом в программу КРТ и не менять образ жизни. Однако тут есть важный момент, который может способствовать конфликтам внутри такого дома: по опыту реновации мы видели, что иногда весь процесс может застопориться из-за одного человека. Но для решения таких щекотливых вопросов все же есть общее собрание жильцов, которое должно отражать истинную картину пожеланий собственников».

О другом нововведении, связанном с КРТ, в конце октября в интервью «Российской газете» сообщил первый замминистра строительства и ЖКХ Александр Ломакин.

Суть в следующем: к уже существующим мерам поддержки застройщиков, которые занимаются комплексным развитием территорий, Минстрой собирается добавить еще одну — новый вид дешевых кредитов, которые планируется начать выдавать уже в 2024 году.

«Мы сейчас разрабатываем еще один инструмент финансовой поддержки — чтобы в рамках инфраструктурного меню как раз направлять средства на модернизацию, развитие инфраструктуры при КРТ. Ведь КРТ — это лишь юридический инструмент, позволяющий освобождать территорию, разрабатывать градостроительную документацию в ускоренном режиме. Но это не финансовые инструменты. А мы хотим добавить еще финансовые», — цитирует Александра Ломакина «Российская газета».

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский напоминает, что смысл правовой схемы комплексного развития территорий состоит в партнерстве государства и бизнеса, при котором в рамках договора о КРТ инвестор-застройщик и администрация объединяют свои усилия и распределяют обязательства по выполнению всех необходимых градостроительных мероприятий, направленных на реализацию принятого администрацией КРТ-решения.

Владислав Преображенский
исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы
«Механизм КРТ включает такие юридические инструменты, как предоставление застройщику земельных участков под застройку, создание необходимой транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры и так далее. При этом инвестор-застройщик вынужден нести весьма существенные затраты именно на начальной стадии реализации проекта — от оплаты права на заключение договора о КРТ по итогам публичных торгов (конкурса или аукциона) до выплаты денежной компенсации правообладателям земельных участков и объектов недвижимости, подлежащих изъятию в границах территории КРТ. Поэтому инициатива Минстроя, предусматривающая предоставление застройщикам целевых кредитов на развитие инфраструктуры в рамках проектов КРТ, наверняка встретит поддержку со стороны инвесторов-застройщиков».

BFM.ru поинтересовался у самих застройщиков, что они думают по поводу инициативы Минстроя? И вообще, считают ли необходимым разрабатывать сегодня какие-то дополнительные, в том числе финансовые, меры поддержки КРТ-игроков?

***

Ольга Тартаковская, финансовый директор компании Asterus:

«Любые государственные программы, связанные со снижением стоимости финансирования (особенно в текущих реалиях ключевой ставки ЦБ), будут являться хорошим стимулом для эффективного развития КРТ. В настоящий момент из-за текущей высокой стоимости финансирования нести затраты, связанные с модернизацией инфраструктуры, на старте проекта очень трудно, и без специальных финансовых условий инвестиции в инфраструктуру будут тормозиться и переноситься на более поздние сроки».

***

Анатолий Клинков, директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101»:

«Дополнительные финансовые льготы, которые предлагает Минстрой, представляются весомым инструментом для повышения привлекательности механизма КРТ у девелоперов. В то же время нужно признать, что КРТ — это механизм, в реализации которого пока не набран необходимый опыт. Он требует пристального внимания к вопросам, которые сделают этот инструмент более востребованным в привязке к задаче максимального развития различных территорий. В настоящее время девелоперы сталкиваются с рядом законодательных ограничений, которые не позволяют передавать земельные участки в залог банку, финансирующему проект девелопера на территории КРТ. При этом привлечь кредитные средства в нужном объеме другими способами весьма затруднительно, а у большинства девелоперов, которым интересна реализация проектов КРТ, скорее всего, нет возможности финансировать проект из собственных средств».

***

Олег Гулеватый, президент девелоперской компании G3 Group:

«Любой бизнес, в том числе девелоперский, стимулируют те меры поддержки, которые положительно отражаются на бизнес-модели и экономических показателях проекта (в том числе маржинальности). Сейчас участие в проектах КРТ дает возможность разработать и утвердить градостроительную документацию в ускоренном режиме, но это лишь вершина айсберга. Основное бремя — обслуживание кредитного займа в рамках проектного финансирования, налогообложение, инфраструктурная нагрузка — со всем этим застройщик (девелопер) остается один на один. И вот здесь действенными могли бы стать льготные ставки по кредитам, налоговые льготы, субсидирование социально значимых и критически необходимых объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ, больниц, поликлиник). Правильные ли меры поддержки предлагает Минстрой? На этот вопрос непросто ответить, учитывая срок реализации проектов КРТ — в среднем четыре-пять лет, для бизнеса это большой срок. Если хоть одна из мер облегчит финансовую (перед банками и государством) и социальную (перед жителями, которых необходимо расселить по обязательствам о возведении инфраструктурных объектов) ответственность застройщика, ее оценят профессиональные участники рынка».

***

Александр Ситников, руководитель финансово-экономического управления компании «Главстрой»:

«Желание правительства РФ рассмотреть дополнительные меры господдержки для реализации проектов КРТ в виде предоставления специальных условий по кредитному финансированию является положительным шагом навстречу девелоперам в рамках текущей жесткой денежно-кредитной политики ЦБ. Как правило, в Москве в рамках реализации проектов КРТ, помимо затрат на строительство жилых комплексов и мест приложений труда, девелоперы должны понести существенные затраты на смену вида разрешенного использования земельного участка, вынос магистральных сетей за пятно застройки с оплатой значительных сумм по соглашениям о компенсации потерь ресурсоснабжающим компаниям, выкуп объектов недвижимости у правообладателей по рыночной стоимости, строительство дорог и проездов, а также объектов коммунальной и муниципально-административной инфраструктуры, помимо детских садов и школ. Указанные затраты необходимо нести в рамках строительства первых жилых очередей и за счет проектного финансирования, что приводит к значительному снижению экономической привлекательности девелоперских проектов. Так что ошибочно полагать, что меры финансовой поддержки необходимо внедрять для всех регионов, кроме Москвы и Санкт-Петербурга».

У Клуба инвесторов Москвы тоже есть предложения, призванные усовершенствовать законодательство о КРТ. «Прежде всего стоит утвердить на уровне федерального законодательства единый порядок осуществления денежной компенсации владельцам сносимых индивидуальных гаражей (при этом следует использовать успешную практику Москвы, принявшей у себя специальный нормативный акт)», — начинает перечислять Владислав Преображенский.

Следующее: установить, что с момента принятия решения о КРТ, предусматривающего строительство жилья, объектов образования и здравоохранения, установление или изменение санитарно-защитных зон, затрагивающих границы территории, подлежащей комплексному развитию, возможно только по согласованию с застройщиком, реализующим проект КРТ. Еще необходимо расширить перечень объектов инфраструктуры, для размещения которых в границы КРТ могут быть включены смежные земельные участки, добавив сюда зоны рекреационного назначения (озелененные территории, общественные пространства и иные объекты, необходимые для обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека.

«Наконец, стоило бы юридически расширить возможности прямого участия в реализации КРТ заинтересованных правообладателей земельных участков и объектов недвижимости, попадающих в границы территории КРТ», — ставит точку Владислав Преображенский.

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest