ОКНа, в которые «влетели» новые правила аренды, приватизации и капремонта

Объекты культурного наследия — те самые ОКНа, распахнутые для законодательных инициатив и вновь утвержденных правил. Уж где-где, а в этом сегменте всегда найдется, что поправить, дополнить или вообще кардинально изменить

Госдума 12 июля 2023 года приняла в третьем чтении законопроект, призванный урегулировать порядок распоряжения памятниками на территории РФ. Проект разработал комитет ГД по собственности и земельным отношениям при участии комитета по организации торгов «Деловой России», его инициативно внес член Совета Федерации сенатор Андрей Кутепов.

Среди всех новелл этого документа эксперты в качестве наиболее важных отмечают три. Первая дает возможность выкупа объекта культурного наследия арендаторами — субъектами малого и среднего предпринимательства по преимущественному праву по истечении двух лет аренды (по 159-ФЗ).

Вторая — утвержденная возможность приобрести объект культурного наследия в собственность на аукционе, если этот объект находится в удовлетворительном состоянии. В этом случае выкуп земельного участка под ОКН происходит одновременно с выкупом объекта. Такой порядок будет действовать во всех городах, кроме городов федерального значения (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь), где местным законодательством может быть предусмотрен особый порядок предоставления участков.

Третья — объекты культурного наследия в неудовлетворительном состоянии (аварийные, руинированные) будут передаваться инвесторам на электронных конкурсах с инвестусловиями. В этом случае участок под ОКН предоставляется в аренду на срок реконструкции, а выкуп осуществляется после ее завершения, в порядке, предусмотренном земельным законодательством.

Как отмечает* член координационного совета, председатель комитета по организации торгов «Деловой России» Андрей Степаненко, «можно много говорить о необходимости инвестиций в историю, в городскую среду, но для осуществления реальных проектов инвесторам нужны понятные правила работы с ОКН. Сейчас сделан важный шаг: выработан механизм получения памятника в собственность. Это позволяет инвестору сосредоточиться на реконструкции, привлекать кредитные средства, будучи уверенным в неизменности своих прав на объект. При этом все механизмы контроля использования памятника остаются в руках государства: покупатель заключает охранное обязательство, есть процедура изъятия памятника в случае нарушения условий инвестдоговора».

По мнению эксперта, проект чрезвычайно важен для исторических городов России, где есть множество памятников архитектуры, нуждающихся в реставрации. «Механизм привлечения инвесторов к реконструкции ОКН на условиях аренды не стал популярным у бизнес-сообщества. Отсутствие надежности вложений в арендованный объект тормозило активность инвесторов, данный законопроект полностью снимает это препятствие», — уверен Андрей Степаненко.

В беседе с BFM.ru координатор движения «Архнадзор» Рустам Рахматуллин подчеркнул, что главная новация принятого закона — это, конечно, норма, что размер арендной платы за земельный участок памятника, приватизированного на конкурсе, становится равным одному рублю в год на весь срок выполнения условий продажи. «Напомню, что программа «рубль за метр» существует в Москве и некоторых других регионах для того, чтобы легче было сдавать памятники в аренду. В этом случае правила арендной платы «рубль за метр» устанавливаются после исполнения условий аренды (например, в Москве). Теперь федеральный закон говорит, что в случае приватизации земельный участок оплачивается исходя из ставки «рубль за метр» и при этом не по результатам реставрационных работ, назовем это так, а уже на весь срок выполнения условий конкурса: реставрационные работы начались — и уже плата за землю исчисляется из расчета рубль за метр. Обращаю внимание: не за памятник, а за землю под ним, и вообще эти поправки в той части, которая отражается на культурном наследии, касаются по преимуществу земли», — рассказывает эксперт.

Рустам Рахматуллин
координатор движения «Архнадзор»
«Надо сказать, что программа «рубль за метр» в случае с арендой работает все-таки не очень хорошо. В Москве она очень разрекламирована, но практика ее не слишком широка. Кроме того, здесь возможны злоупотребления, когда арендаторы очень спешили для того, чтобы как можно раньше вступило в действие это правило — спешили с реставрационными работами, что отрицательно сказывалось на их качестве, у нас есть такие примеры. Но здесь речь идет о приватизации памятников и о земельных участках под ними. Другими словами, памятник приватизирован, а земля под ним арендована, но на время исполнения условий конкурса она арендована по символической цене. И второе: после завершения реставрационных работ тот, кто их осуществил, имеет преимущественное… даже не преимущественное — исключительное право на приватизацию земельного участка. Эти две новации, если они применяются вместе, представляются мне неплохими».

На вопрос, будет ли принятый закон способствовать сохранению ОКН, Рустам Рахматуллин философски отвечает: «Посмотрим». «Каждая такая попытка, та же аренда «рубль за метр», имела в виду, что это будет способствовать сохранению объектов культурного наследия. Но, как мы видим, у всего были свои издержки, и собственники и арендаторы не слишком полагались на эти нормы. Посмотрим, как будет в этом случае. Ведь какой риск купируется этим законом? Что человек получил в собственность памятник, отреставрировал его, а землю получил кто-то другой, а закон дает гарантию», — объясняет эксперт.

И при этом обращает внимание на два важных момента. Первый: принятый закон вносит поправки в Земельный кодекс, но теперь их необходимо симметрично отобразить в законодательстве о наследии и всех смежных законах. Второй: в городах федерального значения продолжит действовать свой, особый порядок, одно из существенных отличий которого — сохранение возможности проведения как аукциона, так и конкурса.

Следующее нововведение упрощает получение разрешений на строительство объектов капитального строительства (ОКС) в границах территории объекта культурного наследия. В целом, речь идет о том, что недостатки правового регулирования и излишние административные процедуры приводят к растягиванию инвестиционно-строительного цикла ОКН, что не есть хорошо ни с какой точки зрения.

Поэтому законопроект предлагает исключить согласование проектной документации объектов капстроительства уполномоченными органами исполнительной власти в области охраны объектов культурного наследия, а также исключить необходимость согласования органами охраны объектов культурного наследия обязательных разделов проектной документации в отношении строительства и реконструкции ОКС при проведении строительных и иных работ на земельном участке, непосредственно связанном с земельным участком в границах территории объекта культурного наследия.

Документ определяет правовой статус научно-проектной документации, фиксирует, что состав и требования к содержанию научно-проектной документации на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия утверждаются Правительством РФ, а также уточняет, что объект историко-культурной экспертизы — научно-проектная документация на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия.

Наконец, Совет Федерации одобрил закон, направленный на совершенствование капремонта многоквартирных домов, имеющих статус объектов культурного наследия. В его разработке приняли участие Минстрой совместно с Минкультом России. В акте закреплено, что в отношении предмета охраны работы по капитальному ремонту выполняются в соответствии с требованиями закона «Об объектах культурного наследия народов РФ», а в отношении остальных конструктивов — в стандартном порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ.

«Документ разграничивает случаи, когда будут проводиться работы по сохранению многоквартирного дома — памятника культурного наследия, а когда — работы по капитальному ремонту. Реставрационные работы по сохранению ОКН производятся только на тех конструктивах, которые затрагивают предмет охраны или изменяют его облик, объемно-планировочные решения, структуры, интерьеры. Если работы не затрагивают предмет охраны или ведутся в обычных МКД, которые находятся на территории исторических ансамблей, то они проходят по методике стандартного капремонта, и государственная историко-культурная экспертиза для выполнения таких работ не проводится. Эти меры позволяют ускорить проведение работ и снизить их стоимость там, где это возможно», — поясняет замминистра строительства и ЖКХ РФ Алексей Ересько.

Для работ по капремонту не требуется проведение государственной историко-культурной экспертизы, разработка особых разделов в проектной документации, согласование с органами охраны и соблюдение иных требований, которые предъявляются к работам по сохранению памятников архитектуры, таких как привлечение лицензированных подрядчиков, которые работают по реставрационным расценкам.

Органы охраны до начала работ будут уведомляться об их проведении. На основании уведомления органы охраны будут формировать программу проверок, первую из которых должны провести не позднее семи рабочих дней с даты начала работ. В случае выявления фактов ущерба или угрозы его причинения орган охраны вправе выдавать предписания об остановке работ, об устранении нарушений, привлекать к административной ответственности, направлять материалы для возбуждения уголовных дел и предъявлять иски в суд.

Как считают в Минстрое, предлагаемые изменения позволят более активно выполнять работы по капитальному ремонту многоквартирных домов — объектов культурного наследия и обеспечить предотвращение их разрушения или причинения им вреда без угрозы риска для предмета охраны. Для справки: сейчас в региональных программах капитального ремонта содержатся более девяти тысяч многоквартирных домов-памятников, соответственно, изменение порядка проведения работ по капремонту в таких домах положительно отразится на условиях проживания около 1 млн человек.

*Есть в распоряжении Business FM