На арендный рынок Петербурга пришли налоговые проверки

Весной многие владельцы инвестиционных квартир получили письма с требованием подать декларации о доходах от аренды. В ФНС массовую рассылку таких писем подтвердили

Рейды по выявлению «серым» схем и уклонений от выплат проводятся налоговой регулярно. Рассылка писем с требованием принести декларации не означает охоту на ведьм, это обычная работа, говорят эксперты. Каких владельцев квартир берут на карандаш? Например, тех физлиц, кому приходят регулярные большие выплаты на счет и они не связаны с основной работой. Понятно, что наличка нигде не фиксируется, поэтому налоговая смотрит дальше. Например, внимание привлекают несколько премиальных квартир у одного арендодателя. В приоритете на проверку — «трешки» в центре города. С каждой можно получать по 120-150 тысяч рублей в месяц. Обычная бюджетная «однушка» где-то на краю не так интересна.

В самой налоговой РБК заявили, что пороговое значение — три квартиры и более. Наконец, еще одна причина обратить внимание — жалобы соседей и подозрения участковых. Даже если хозяин бесплатно пустил пожить друзей и родственников, он может нарваться на претензии налоговой.

Первые попытки обеления «серого» рынка жилья в Северной столице предприняли около двух лет назад. Владельцам квартир, сдаваемых в аренду, предлагали получить статус самозанятого и платить налоговую ставку в размере 4% — вместо обычного НДФЛ в размере 13%. После этого из сумрака вышли не менее трети владельцев сдаваемых квартир, указывает вице-президент Ассоциации риелторов Петербурга и Ленинградской области Валерий Виноградов:

Валерий Виноградов
вице-президент Ассоциации риелторов Петербурга и Ленинградской области
«И правительство города, и жилищный комитет, и ФНС пытаются эти вопросы решить. Разными способами: через участкового, через сигналы от соседей, через информацию о тех собственниках жилья, у которых две и более квартиры. Сейчас видим очередной заход для обеления этого рынка: чем дороже квартира, тем она более элитная, тем она более легальна в плане аренды. По большим дорогим квартирам заключаются договоры, как правило, платятся налоги. А квартиры экономкласса как раз и находятся в «серой» плоскости, расчеты производятся в наличном порядке. Если мы говорим о процентах теневого рынка аренды жилья, по разным оценкам, это от 60% до 80%. Ситуация улучшается: я пять лет назад был на совещании, тогда был посыл, что 95% рынка находится в тени».

Сейчас на портале ЦИАН, если взять Петербург, размещено десять тысяч объявлений об аренде квартир на длительный срок, на «Авито недвижимость» — 11 тысяч.

В случае получения статуса самозанятого — именно самозанятого, а не индивидуального предпринимателя — условия лучше: нужно помнить о предельном заработке в 2,4 млн рублей в год, отмечает председатель коллегии адвокатов «Ваш юридический поверенный» Константин Трапаидзе:

Константин Трапаидзе
председатель коллегии адвокатов «Ваш юридический поверенный»
«Здесь вопрос выбора. Если человеку по какой-то причине хочется платить меньше налогов, надо исходить из того, что сумма доходов у него не превышает оборот самозанятых, так же как и ИП. Потому что сегодня есть довольно узкая группа лиц, доходы которых превышают десятки миллионов рублей в месяц. Это связано не только с жильем, но и с коммерческими помещениями, оформленными на физлиц. И статус самозанятого, и статус ИП позволяют осуществлять такую предпринимательскую деятельность и получать доход. По первому варианту 4% налог, по второму варианту — 6%. Самозанятым, если у них одна квартира, выгоднее: и отчетность проще, и в электронной форме можно подавать чеки каждый месяц».

Если все же возникли подозрения по неуплате, надо спокойно прийти в налоговую, показать документы. На «пустить друзей пожить на три дня» никто внимания и так не обратит, если же срок больше, можно действовать на упреждение и заключить договор на безвозмездное использование квартиры. Подписать можно даже задним числом и указать нужные даты.