Путин распорядился защитить зарубежную недвижимость России и бывшего СССР

Субсидия на эти цели будет выделена Предприятию по управлению собственностью за рубежом Президент РФ Владимир Путин распорядился выделить...

«Главные по стройке»: между ответственностью и свободой

Повышать персональную ответственность главного архитектора и главного инженера проекта необходимо, в чем никто и не сомневается. Однако параллельно...

ЦБ начнет снижение ключевой ставки не раньше второго полугодия – Набиуллина

Глава Банка России предупредила о рисках преждевременного смягчения денежно-кредитной политики. Председатель Центробанка России Эльвира Набиуллина заявила, что снижение...

Министр обороны Финляндии добивается полного запрета на сделки с недвижимостью для россиян

Антти Хяккянен заявил: в этом вопросе необходимо найти «правовое решение». Это может произойти уже этой весной. Кроме запрета...

В ряде районов старой Москвы заканчиваются новостройки комфорт-класса

Еще в почти десятке локаций комфорт-класс уже полностью вышел из продажи – сообщили риелторы. На первичном рынке жилья...

Новинки рынка, часть I: как собрать лучшие инфраструктурные практики и создать более сложную 3D-модель

Если сегодня на рынке недвижимости звучит слово «новинка», дальше почти наверняка последует рассказ об очередной технологической разработке. Даже...

От «динамичных» до «депрессивных» – регионы РФ могут разделить на пять «ипотечных кластеров»

Такая инициатива уже прорабатывается в правительстве. Регионы РФ в зависимости от темпов роста населения и объемов строительства в...

Транспорт, который определяет настоящее и будущее

Для рынка недвижимости Москвы запущенная 1 марта Большая кольцевая линия метро — новый шаг на пути создания доступного,...

Творцы и девелоперы, часть I: об особенностях выбора

Выбирая из десятков, если не сотен архитектурных и дизайнерских бюро и в итоге отдавая проект в конкретные творческие...

Популярность ипотеки на «вторичку» продолжает падать. Причина – запредельные ставки

Уменьшились в два раза и суммы кредитов. Высокий «ключ» под 16% годовых привел к тому, что ставки на...

Элитный рынок: спрос на жилье растет вместе с валютным курсом

К такому выводу пришли аналитики компании Intermark Real Estate, проанализировавшие расклад сил на элитном рынке Москвы. При этом,...

Наталья Танаева, «Эталон»: «Мы стараемся привлекать будущих сотрудников еще со школьной скамьи»

По ее словам, специалисты компании регулярно проводят лекции, мастер-классы в школах, рассказывают о различных профессиях Наталья Танаева, «Эталон»....

Вокруг «Павелецкой»: о чем говорит район, который долго молчал

Крайне удачное расположение, богатая история и отсутствие жесткого архитектурного кода — вот что увидели девелоперы, когда наконец-то обратили...

Московская аренда: сверхдорогих предложений стало больше, а вот бюджетные — в остром дефиците

В преддверии высокого делового и образовательного сезона активизировавшиеся арендаторы столичного жилья расхватали все самые недорогие варианты: арендные квартиры...

Семь из ста квартир в тюменских новостройках раскупают москвичи

Более высокие показатели только у самих тюменцев, а также свердловчан и челябинцев. Интерес к квартирам от застройщика в...

«Зеленые» стандарты рынка недвижимости: учебный полет над полем «Клевера»

До конца 2023 года для новой системы сертификации «Клевер», которая позволяет оценить проекты нежилой недвижимости на соответствие принципам...

Ипотечная статистика: так себе первый квартал

Банк России подвел ипотечные итоги первого квартала в сегменте долевого строительства, и они не впечатляют. Число выданных кредитов,...

Хранители Дома Мельникова создают правила эталонной реставрации

В одном из самых знаменитых столичных объектов культурного наследия начинается основной этап реставрации. Авторы реставрационной концепции настроены на...

Антимонопольщики оценят обоснованность банковских «поборов» за льготную ипотеку

ФАС вспомнила про жалобы застройщиков и направила запросы в шесть кредитных организаций. Федеральная антимонопольная служба (ФАС) направила запросы...

Исследования: россияне ждут снижения цен на жилье, увеличения числа льготных категорий покупателей и рассрочек от застройщиков

Чего россияне, задумывающиеся о покупке недвижимости, ждут от нынешнего лета? На что берут ипотечные кредиты? Как реагируют на...

Московские офисы, часть I: покупать не стоит арендовать

Продажа — новая аренда, с начала года говорят эксперты столичного офисного сегмента. Инвесторы-частники, конечные пользователи из числа растущих российских компаний, крупные институциональные инвесторы — все они сегодня «толкутся» на рынке продажи офисных площадей

Фото: Kate.Sade/Unsplash

По оценкам на конец октября, на столичном рынке представлено 19,9 млн офисных квадратных метров, при этом свободных — 1,8 млн квадратов, а общее количество площадей, купленных и арендованных с января по октябрь 2023 года, составляет 1,52 млн квадратов. Такие данные привела на традиционном #Marketbeat компании Commonwealth Partnership международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP Наталья Никитина.

А чуть позже, в своем выступлении на форуме MALLPIC в Сочи добавила, что новое московское офисное строительство этого года — 270 тысяч квадратных метров и около 175 тысяч — уже введено. «На следующий год цифра будет почти в два с половиной раза больше — 650 тысяч. Будут вводиться несколько зданий, которые уже заняты арендаторами, или находятся в собственности, или вот-вот закроются сделки и здания введутся в эксплуатацию уже с арендаторами», — отметила Наталья Никитина.

По ее словам, абсолютное большинство иностранных компаний в 2023 году приняли решение о дальнейшей судьбе своих офисов в России, поэтому их исход больше нельзя считать фактором, определяющим долю свободных площадей на рынке. И еще одна важная деталь: в сегменте офисов класса А и В доля продаж площадей за девять месяцев этого года составила 23%.

В продолжение замгенерального директора компании Stone Виктория Васильева рассказывает, что в строящихся компанией БЦ со сроком ввода до 2025 года продано уже более 60% площадей, а в тех, которые должны быть введены в горизонте 2027 года, — 35%. «По итогам трех кварталов 2023 года объем продаж офисов класса А крупными и мелкими блоками составил 80 тысяч квадратных метров. Самыми востребованными стали блоки до 150 квадратов (27% реализованных площадей), третьи по популярности — блоки площадью 150-300 квадратов (21%). При этом с начала года был зафиксирован рост интереса к крупным блокам, доля которых составила 23% (второе место)», — делится подробностями Виктория Васильева.

Среди причин, по которым покупка офисных помещений стала едва ли не популярнее их аренды, эксперт называет активный выход на рынок коммерческой недвижимости частных инвесторов с капиталом от 14-15 млн рублей. В былые времена они отправлялись в жилой сегмент, но теперь считают офисный более привлекательным и надежным, а в продаже (будто специально под них) появляется все больше мелких офисных лотов. Понятно, что такие инвесторы ориентированы на последующую сдачу площадей в аренду представителям малого и среднего бизнеса.

Крупные блоки (от 300 до примерно 2000 квадратных метров) или несколько блоков под дальнейшее объединение покупают конечные пользователи — российские в основном компании, в том числе поднявшиеся на волне импортозамещения, активно развивающиеся и набирающие в штат новых сотрудников. По словам Виктории Васильевой, у Stone доля таких покупателей в структуре спроса достигла 40% (рост в два раза за год): сравнение аренды и покупки в диапазоне десяти и более лет обычно убеждает их в коммерческой выгодности второго варианта, и ни о какой последующей сдаче в аренду речь, как правило, не идет.

Наконец, крупные институциональные инвесторы ориентированы на получение высокого дохода и предпочитают вложения в этажи или целые корпуса площадью 3-5 тысяч квадратных метров. Но таких предложений на столичном рынке всегда было и остается немного.

О том, что продажа офисных площадей начала набирать обороты, эксперты заговорили еще в начале 2023-го. «Рынок продажи офисных зданий формировался достаточно медленно. Раньше покупать можно было особняки, а также (очень точечно) некоторые здания, в основном целиком. Только примерно в 2019 году началось активное строительство бизнес-центров класса А, предлагаемых на продажу «в розницу» (этажами и блоками). За очень короткое время этот сегмент рынка получил активное развитие: сегодня более десяти профессиональных застройщиков, в том числе компании Stone, MR Group, Pioneer, работают в данном сегменте. Потребитель активно поддерживает этот тренд. Качественные офисные здания раскупают, как правило, еще до окончания строительства. Покупают офисы как инвесторы, так и конечные пользователи, «под себя». В 2023 году мы говорим, что продажа — это новая аренда», — слова члена совета директоров, руководителя департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate Екатерины Беловой BFM.ru приводил в апреле этого года.

«Продажа офисов блоками позволяет девелоперу привлекать средства на этапе строительства, минимизировать дорогое проектное финансирование и выходить из проекта, оставляя его в управление. Инвесторам это дает возможность «припарковать» деньги, а конечным пользователям — сэкономить на аренде или получать доход от сдачи офисного блока» — так замдиректора департамента офисной недвижимости компании Nikoliers Виктория Горячева объясняет причины сформировавшегося тренда.

Высказывая свое мнение, генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша перечисляет несколько причин, которые могут заставить компанию сделать выбор в пользу приобретения офиса.

Дмитрий Клапша
генеральный директор консалтинговой компании Remain
«Цена может быть привлекательной и составлять около десяти лет окупаемости или менее. С точки зрения безопасности — свое здание, сам себе хозяин, то есть полный контроль актива. Ограничение в инвестициях за рубежом создает тенденцию, когда крупные корпорации создают собственные инвестиционные компании или направления, где конечными арендаторами зачастую сами же и становятся: «Лукойл», ТМХ, Газпромбанк и другие. Или арендаторы выкупают здания или помещения, которые сами арендуют, — как VK и «Доширак». Есть инвесторы, которые покупают с торгов по низкой цене помещения с потенциалом — для дальнейшего улучшения актива и его перепродажи (важно отметить, что покупка может не состояться из-за того, что здания или помещения не прошли юридическую и/или техническую проверку, или цена не устраивает покупателя, или сроки)».

«Учитывая, что на рынке заметно уменьшилось новое спекулятивное строительство, то есть вакансия уменьшается, а спрос растет, многие помещения продаются еще на этапе строительства. Это может привести к еще большей активности инвесторов на офисном рынке. Также данная ситуация может вынудить некоторых конечных пользователей покупать помещения в отсутствии предложения по аренде или приобретать проекты большего размера, занимать часть помещений, а оставшиеся реализовывать в рынок», — делится прогнозами эксперт.

Правда, не исключено, что все вышесказанное — тренд сугубо московский. Например, в Северной столице рынок продажи офисов в «нарезку» развит гораздо меньше по сравнению с арендой, отмечает директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге Регина Волошенко.

Регина Волошенко
директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге
«Во-первых, запросы на покупку офисов от компаний редки, а во-вторых, объем предложения бизнес-центров, в которых есть офисы на продажу, минимален. Такие офисы предлагаются в основном девелоперами жилой недвижимости, бизнес которых не предполагает сдачу в аренду построенных объектов. Чаще всего запросы на покупку мотивированы желанием руководителя компании иметь в собственности офис, штаб-квартиру, а не показателями доходности или окупаемости объекта. Кроме того, в Санкт-Петербурге по-прежнему большая разница в цене: ожидания собственников по стоимости объекта далеки от ожиданий покупателей».

«Частные инвесторы и крупные компании находятся в поиске новых форматов для инвестиций и сохранения средств. Со стороны конечных пользователей сейчас мы видим повышенный спрос на приобретение офисных площадей в Петербурге, в том числе для сохранения и инвестирования средств. Однако качественный продукт, особенно по справедливой цене, практически отсутствует», — продолжает Виктория Горячева.

Виктория Горячева
заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Nikoliers
«Представители успешно развивающегося бизнеса заинтересованы в переходе от аренды к покупке площадей в целях сохранения денег. Невысокое количество завершенных сделок по покупке офисов по итогам третьего квартала в Санкт-Петербурге можно объяснить тем, что большинство компаний приняли решение о приобретении офиса в начале года, а цикл таких сделок в среднем занимает от девяти до 12 месяцев. В связи с этим подобные сделки мы увидим, вероятнее всего, в начале следующего года. Кроме того, компании тщательно анализируют возможности приобретения офисных помещений с нескольких ракурсов: в первую очередь это удовлетворенность конечным продуктом (качество самого офиса, уровня отделки и так далее), во вторую — это должен быть ликвидный объект (премию платить готовы, но не более 30%). И еще раз: такое предложение на рынке ограниченно».

Впрочем, Виктория Горячева практически уверена, что накопленный в столице опыт может быть перенят игроками петербургского и других региональных рынков, где конкуренция в данном сегменте на данный момент отсутствует. «Развитие данного формата как еще одного сегмента для альтернативных инвестиций в недвижимость — вопрос времени. Покупка офисных блоков для петербургского рынка в будущем может стать популярной и такой же понятной для частных инвесторов, как инвестирование в квартиры и апарт-отели», — думает эксперт.

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest