Застройщики и дольщики: правила игры — 2024

Под самый новый год было принято правительственное постановление, установившее правила взаимоотношений между застройщиками и дольщиками, которые будут действовать до 31 декабря 2024 года включительно

Постановление правительства № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» будет регулировать отношения застройщиков многоквартирных домов и участников долевого строительства вплоть до конца этого года (хотя в профессиональных кругах уже сейчас не исключают, что этот срок будет продлен). Проанализировав текст документа, эксперты портала «Единый ресурс застройщиков» выделили несколько ключевых его положений.

Срок передачи объекта долевого строительства (ОДС) застройщиком и принятия его дольщиком по соглашению сторон может быть изменен в отдельности от других ОДС, входящих в состав того же многоквартирного дома (МКД) и (или) иного объекта недвижимости, но не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию МКД и без внесения изменений в проектную декларацию. Само сообщение о завершении строительства и готовности ОДС к передаче, а также предложение о внесении в договор описанных выше изменений могут быть направлены дольщику по адресу электронной почты, который он указал в договоре, или иным предусмотренным договором способом.

При передаче объекта долевого строительства принимаются во внимание несколько особенностей, и с учетом никак не затихающих споров вокруг проблемы потребительского терроризма этот раздел всем стоит изучить с особым вниманием. Итак, при обнаружении существенных нарушений требований к качеству ОДС составляется акт осмотра с участием лица, обладающего специальными познаниями и необходимой квалификацией (как гласит постановление, такой специалист должен быть внесен в соответствующий национальный реестр и являться штатным сотрудником структуры, состоящей в профильной СРО). В этом случае дольщик вправе либо отказаться от подписания передаточного акта и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков, либо отказаться одновременно от подписания передаточного акта и исполнения договора и предъявить к застройщику требование о возврате денежных средств и уплате процентов.

При отсутствии существенных нарушений требований к качеству в передаточном акте или ином документе о передаче ОДС просто указывается перечень недостатков (дефектов), подлежащих безвозмездному устранению застройщиком. Дольщик вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, если выявлены отступления от условий договора и (или) обязательных требований, приведших к ухудшению качества ОДС, или иные недостатки, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования.

На безвозмездное устранение выявленных недостатков застройщику дается не более 60 календарных дней со дня подписания акта или составления акта осмотра с участием специалиста, если выявленные недостатки оказались существенными и дольщик подписывать документ отказался. В случае если застройщик не уложился в срок или вообще не стал исправлять свои же собственные ошибки, дольщик по своему выбору либо подает иск в суд, либо обращается к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов дольщика на самостоятельное устранение недостатков. Данное требование подлежит удовлетворению в течение десяти рабочих дней со дня предъявления — или все опять же отправляются в суд.

Кстати, в конце прошлого года появилась информация о том, что Совфед планирует реформировать правила подачи коллективных судебных исков и что необходимый для этого законопроект уже разработан. Он, в частности, предлагает уменьшить необходимое для «коллективности» число истцов с 20 до десяти, исключить требование нотариального согласия граждан в отношении порядка несения судебных расходов, а также создать единый ресурс-агрегатор с информацией об уже поданных или планируемых к подаче коллективных обращениях в суд.

По мнению сенатора Артема Шейкина, слова которого приводил тогда «Московский комсомолец», система коллективных исков будет эффективна и в спорах с застройщиками жилья. «По статистике, в 91% случаев мирное урегулирование подобных споров не достигается, и гражданам приходится подавать иски в суд для получения компенсации или удовлетворения требования устранить недостатки. Жильцы могут предъявлять иски отдельно или объединиться для борьбы с недобросовестными строительными компаниями. Применение коллективных исков в данном случае также позволит дольщикам экономить на затратах на юридические услуги. Кроме того, рассмотрение отдельных исков потребовало бы больше времени судьи, в то время как рассмотрение всех требований, выдвинутых в одном иске, упрощает процесс и снижает нагрузку на судебную систему в целом», — считает эксперт.

При этом постановление № 2380 устанавливает и следующую норму: в случае уклонения дольщика от осмотра до подписания передаточного акта застройщик вправе по истечении месяца со дня, предусмотренного договором для передачи ОДС дольщику, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.