Вторичный рынок жилья: беспокойное лето

Вопрос о распространении льготных ипотечных программ на вторичный жилой рынок снова на повестке дня. Но не стоит торопиться с выводами — официальных решений пока нет. Как нет и сумасшедшего ценового разрыва между новостройками и «вторичкой», о котором принято говорить все последнее время

Все-таки выдавать желаемое за действительное — наша почти национальная забава, и она же национальная беда. Например, на прошлой неделе многие поспешили порадоваться тому, что льготная ипотека все-таки станет доступной покупателям вторичного жилья. А ведь подобная поспешность вряд ли была уместна.

О совпадении потребностей и возможностей

Разговоры, что «вторичку» надо каким-то образом «прицепить» к льготным ипотечным программам, идут давно — и в высоких государственных кабинетах, и в рыночных кулуарах. До недавнего времени воспользоваться льготами при покупке «вторички» можно было только в рамках сельской ипотеки и еще в Дальневосточном федеральном округе. Но 18 марта вступили в силу изменения в условиях льготных ипотечных программ, и, как рассказывал тогда BFM.ru, одно из них связано с рынком вторичного жилья.

«Правительство совершенствует правила предоставления льготных займов, чтобы больше людей решили квартирный вопрос. Прежде всего, расширяем семейную ипотеку. Родители, воспитывающие детей-инвалидов, смогут оформить ее для покупки готового жилья на «вторичке», если в их регионе не ведется строительство многоквартирных домов», — заявил председатель правительства Михаил Мишустин.

Ровно этот же принцип — разрешить покупателям вторичного жилья оформлять ипотечные кредиты на льготных условиях в городах, где нет новостроек — изложен в направленном в Минстрой и «Дом.РФ» депутатском письме за подписью члена комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Якубовского. Именно оно стало поводом для радости, преждевременной сразу по нескольким причинам.

Во-первых, письмо — это только письмо, уж точно не дающее право заявлять, что содержащиеся в нем предложения непременно обретут официальный юридический статус. Во-вторых, схема предусматривается следующая: субъекты РФ будут сами определять населенные пункты, в которых не строится новое жилье, но которые имеют особое значение для региона, и обращаться в правительство РФ, чтобы в этих городах программы льготной и семейной ипотеки были расширены на вторичный рынок.

Даже если регионы будут держать себя в руках, список получится не коротким. По оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), нового строительства нет в 72,5% населенных пунктов страны: из 1117 существующих городов стройплощадки можно найти только в 308. Эти данные обнародовали еще в 2020 году, но, учитывая события последних лет, вряд ли с той поры что-то изменилось кардинально. Отсюда понятно, и это в-третьих, что даже если предложение депутатов Госдумы примут, денег на всех не хватит категорически, и между «будут обращаться, чтобы правительство расширило» и «правительство расширило» появится настоящая пропасть.

Памятуя о позиции Минфина, который, будь его воля, вообще свернул бы льготную ипотеку, можно сразу сказать, что сопротивление депутатской инициативе, предполагающей очередную нагрузку на бюджет, будет жестким. И не только со стороны Минфина, потому что как при масштабном распространении ипотечных льгот на вторичный рынок гарантированно избежать появления серых, черных и всех остальных мошеннических схем, никто пока не придумал — это в-четвертых.

В-пятых, давайте не будем забывать, что льготные программы на первичном рынке вводились, чтобы поддержать прежде всего не покупателей, а застройщиков и строительную отрасль в целом, и никто этого даже не скрывал. На «вторичке» такого экономического стимула у государства нет. Без комментариев.

Есть еще в-шестых: введение льготных программ, помноженное на ограниченный объем существующего предложения и бесперспективность появления нового, может привести к росту цен, который съест все льготы и даже больше. Не исключено, что такие случаи будут нередкими, и не надо строить иллюзий, что спровоцированные льготной ипотекой ценовые взлеты первичного рынка всех научили осторожности.

Конечно, замечание о том, что жители разных городов страны имеют разные права, потому что одни для улучшения жилищных условий могут воспользоваться льготными ипотечными ставками, а другие нет, справедливое. И что надо с этим что-то придумать — тоже правда. Но пока так выходит, что предложение депутатов вызывает слишком много вопросов, выглядит слишком высокорисковым и с финансовой точки зрения, мягко говоря, несвоевременно.

«Вторичка» — привлекательная, но вовсе не дешевая

Раз уж заговорили о вторичном рынке, стоит привести некоторые данные, характеризующие общее положение дел. В Москве, например, «вторичка» — яркий фаворит июня: по данным столичного Росреестра*, ведомство зарегистрировало 15 746 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, что на 10,3% больше показателя мая 2023 года; по отношению к июню 2022 года (8 312) отмечается увеличение на 89,4%, а 2021 года — на 9,5%.

«Июнь стал рекордным. Во-первых, за месяц зарегистрировано максимальное с начала года число переходов прав, во-вторых, за 15 лет ведения статистических наблюдений мы еще ни разу не фиксировали в июньских показателях свыше 15 тысяч договоров на вторичном рынке Москвы», — удивляется руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Кстати, компания «Главстрой Регионы» поделилась с BFM.ru выводами своих аналитиков*, которые решили выяснить, насколько россияне готовы к улучшению своих жилищных условий и что при этом скорее выберут — новостройку, квартиру на вторичном рынке или частный дом. Оказалось, что 21% респондентов предполагают обзавестись недвижимостью в перспективе нескольких лет, еще 17% — в самое ближайшее время или до конца года. 46% опрошенных все же отметили, что с покупкой квадратных метров пока лучше повременить, а 16% — что лучше ограничиться арендой понравившейся квартиры.

Так вот, выбирая конкретный формат, 14% участников исследования заявили, что с удовольствием переехали бы за город, в частный дом, 24% отдали предпочтение новостройкам, «потому что такие сделки безопаснее, а в квартире все новое», но 25% выступили за вторичный рынок, так как можно сразу заехать, да и цены ниже, а цена — ключевой критерий выбора для 29% респондентов. Интересно, что 37% не удовлетворил ни один из представленных вариантов, но это тема другого разговора.

А пока — важное о ценах. Как отмечают в ЦИАН*, «за последние месяцы вышло уже несколько исследований с выводами о том, что разница в стоимости метра между первичным и вторичным рынками в РФ достигла 40%. Такой заголовок вводит в заблуждение — занявшись поиском жилья в конкретной локации, читатель озвученного соотношения цен почти нигде не найдет».

Согласно выводам аналитиков ЦИАН, изучивших цены по состоянию на начало июля 2023 года в городах с населением более 500 тысяч жителей, квартиры в новостройках сейчас в среднем дороже, чем на вторичном рынке, на 12% — это если сравнивать средние номинальные цены предложения по 35 крупнейшим городам. «Наиболее рельефно разница в стоимости жилья между сегментами рынка выражена в Челябинске, Ярославле, Омске, Новокузнецке и Астрахани. В эту группу городов попали в основном те локации, которые характеризуются небольшими объемами первичного рынка в расчете на одного жителя, а также значительными объемами ветхого и морально устаревшего жилого фонда», — подчеркивают в ЦИАН.

Если же сравнивать предложения первичного и вторичного рынка в пределах одного городского района, разница будет и того меньше. «Как правило, именно территорией городского района оперируют потенциальные покупатели недвижимости. При подборе подходящих вариантов в большинстве случаев разница в цене квадрата между новостройками и «вторичкой» будет около 6-10%. Аналогичные расчеты, выполненные нами в январе 2023 года на уровне крупных ЖК в Москве, также указывают именно на этот масштаб разницы в ценах (но никак не о десятках процентов)», — настаивают аналитики.

Хотя, конечно, бывают исключения. Например, самую большую разницу в цене квадратного метра между первичным и вторичным жильем зафиксировали в Ленинском районе Омска и Астрахани и в Московском районе Казани, и разница эта — более 45%.

«Вывод о 40-процентной разнице в ценах на новостройки и «вторичку» нам представляется глубоко ошибочным. Он получается при общем сравнении всех объявлений друг с другом, когда в сравнительный ряд помещаются, в частности, локации, где новостроек нет в принципе (например, в малых городах и сельской местности), а «вторичка» есть (и она стоит дешево). Если сравнивать сравнимое (например, цены в городских районах), то разница будет кратно ниже», — резюмирует руководитель подразделения «Циан.Аналитика» Алексей Попов.

*Есть в распоряжении Business FM