Офисный рынок Москвы подводит итоги-2023 и оценивает вызовы-2024

В 2024 году рынок ждет некоторое охлаждение и сокращение объема сделок, что, впрочем, не должно привести к серьезному росту вакансии. А еще владельцам офисных центров предстоит решать проблемы организации внешней инфраструктуры и монетизации каждого сантиметра внутреннего пространства

Прогнозируя будущий расклад сил в офисном сегменте Москвы, его игроки, как всегда, опираются на итоговые результаты уходящего года. Говорят о грядущем охлаждении рынка и о том, что 2024 год заведомо проиграет 2023-му, беспрецедентно мощному по объему сделок. Их общий объем только с января по октябрь составил около 1,4 млн квадратных метров, что примерно на 34% больше, чем за весь 2022 год. Естественно, ниже, чем в прошлом году, оказался и объем вакантных площадей, хотя и совсем немного: по подсчетам аналитиков NF Group*, доля вакантности в офисных объектах класса A составила 12,7% (-0,3 процентного пункта), класса B — 7,4% (-0,05 процентного пункта).

Прогнозируется, что по итогам 2024 года доля вакантных помещений останется в пределах 12,5-12,7% для класса A и 7,4-7,5% для класса B, говорят в NF Group. При этом, по оценкам компании Commonwealth Partnership, в следующем году объем сделок может составить 1,8 млн квадратных метров, что будет отставать от показателей 2023 года на 5,3%, а в 2025 году сегмент, скорее всего, уйдет в минус еще на 2,8%, опустившись в сделках до 1,75 млн «квадратов». И все благодаря в основном двум обстоятельствам: первое — росту ключевой ставки, оказавшему влияние на всю кредитно-финансовую систему, второе — практически завершившемуся периоду переезда отечественных компаний в офисы, которые раньше занимали иностранные игроки, покинувшие российский рынок.

По данным компании Nikoliers*, по состоянию на нынешний ноябрь ставка офисной аренды в классе А в пределах МКАД достигла средней отметки 35 316 рублей за квадратный метр в год (без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС), что выше итогового значения 2022 года на 9,2%. При этом ставка за пределами МКАД за тот же период снизилась на 20% — до 12 570 рублей, что, по мнению аналитиков компании, объясняется все-таки имеющимся объемом свободных площадей в ряде ключевых качественных бизнес-центров.

«Учитывая высокий темп заполняемости офисных объектов внутри МКАД, мы ожидаем дальнейший рост средней ставки аренды в границах «старой» Москвы. Хотя на среднерыночный уровень ставки будет влиять большой объем свободных площадей за пределами МКАД. В то же время ввод офисного строительства, анонсированный до конца года, не приведет к значительному росту вакантности — многие бизнес-центры будут заполнены еще до завершения строительства», — напоминает партнер Nikoliers Игорь Темнышев.

А вот руководитель архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов в беседе с BFM.ru отметил, что, по его мнению, в 2024 году на офисном рынке будут говорить не только о новых трендах, но и о бесконечном разнообразии вызовов, на которые придется отвечать. В целом, по словам эксперта, можно выделить три главных, с которыми сегмент столкнется совсем скоро.

Первый вызов — правильный выбор локации и вписывание здания в окружающую инфраструктуру. Например, есть условный реализованный объект с классной архитектурой, концепцией, авторской изюминкой и так далее. Но при этом он расположен рядом с вылетной трассой, обладает узким заездом, сталкивается с постоянным транспортным коллапсом. Он буквально оторван от окружающей среды и при всей своей продвинутой начинке становится замкнутым, словно плывущий в вакууме космический корабль.

Фото: Дмитрий Серебряков/ТАСС

Ярко выраженный тренд сегодняшнего и, безусловно, завтрашнего дня связан с пониманием, что современный офисный центр не ограничивается периметром здания и работает не только внутри себя: он должен охватывать и включать в зону своего влияния буквально все ближайшее пространство, считает эксперт. «Человек должен понимать, что он может легко и без использования транспорта выйти за пределы привычной рабочей среды, быстро попасть в удобное «третье место», перезагрузиться. Если у него нет возможности самостоятельно отправиться куда-либо дальше корпоративного кафе на первом этаже, это очень плохой показатель: какой бы классной архитектурой ни обладал подобный объект, итоговый интерес к нему со стороны арендаторов будет не слишком приятен для владельца. Не исключаю, что новые игроки могут оказаться в такой ситуации оторванности от дополнительной инфраструктуры и им придется искать выход из нее», — прогнозирует Сергей Труханов.

Второй вызов — продуктовый. «Несколько лет подряд из-за пандемии коронавируса компании массово перемещали сотрудников на удаленные форматы работы, перенастраивали корпоративные модели. В 2023 году ситуация резко поменялась — бизнес решил всеми возможными способами вернуть людей в физические пространства. И столкнулся с тем, что многие настолько привыкли к удаленке, что категорически не хотят от нее отказываться. Мы как архитекторы, отвечая на запросы по созданию новых рабочих пространств, держим в уме «тектонические сдвиги» во внутренних процессах компаний-заказчиков. Изменения в психологии людей просто нельзя игнорировать, их нужно распознать, а главное, правильно проанализировать. Только тогда получится грамотно отреагировать на них с точки зрения проектирования, предложить действительно мотивирующие и привлекательные решения, а не те, которые по большому счету никому не нужны», — делится своим мнением собеседник BFM.ru.

Например, раньше считалось, что сотрудники могут захотеть вернуться в офисы, чтобы преодолеть дефицит социализации, наблюдающийся во время сидения дома. На практике же выяснилось, что все происходит ровно наоборот, рассказывает Сергей Труханов: «Многие настолько перенасытились коммуникациями, что сейчас им просто хочется прийти на работу и сфокусироваться на своей деятельности, чтобы никто не мешал. Из этого вырос запрос на фокус-комнаты, библиотеки и другие помещения со строгим акустическим регламентом. Кроме того, существует огромный запрос на выделение индивидуальных зон, где человек какое-то время может находиться абсолютно один, совершать звонки и так далее. Оказалось, что простая штамповка огромного числа стендап-зон, мест для мультимедийной командной работы и прочего общения вовсе не равно созданию востребованного пространства. А сейчас продуктовая начинка становится как никогда важным элементом концепции офисного проекта, от которой во многом зависит его успех».

Фото: Виктор Застольский/фотобанк «Лори»

Третий ключевой вызов — работа с эффективным использованием пространства офисов. «Сейчас на рынок выводится большое число активов, в которых недостаточно хорошо продумано структурирование площадей. Например, при создании общественных зон в большинстве случаев используется типичная схема: отводится 300-400 квадратных метров для лобби с несколькими базовыми элементами, такими как эффектная зона ресепшен с брендированием и так далее. При таком подходе мы по факту получаем 300-400 «квадратов», выброшенных из экономики объекта», — сокрушается Сергей Труханов.

По его наблюдениям, на рынке сложился существенный запрос на то, чтобы подобные места были грамотно и эффективно начинены максимальным числом полезных функций. «В их списке — мини-коворкинги, кафе, трансформируемые в переговорные для быстрых форматов коммуникаций, и многое другое. Сегодня каждый сантиметр объекта должен монетизироваться, а задача архитектора состоит в том, чтобы сделать это аккуратно, гармонично, эффектно и с пользой для среды. Разумеется, предварительно собственнику придется понять, что будет пользоваться спросом, решить, будет он закладывать опции в ставку аренды или нет, определить, как сбалансировать сервисы и экономику проекта в целом. В этом и заключается третий главный вызов, с которым в ближайшей перспективе всем нам предстоит столкнуться», — подводит черту Сергей Труханов.

Еще одна тема, которую нельзя обойти вниманием в разговоре об итогах и перспективах развития сегмента, — заметный рост спроса на офисные пространства с отделкой. Уже к лету 2023 года объем такого предложения составлял на столичном офисном рынке примерно две трети от общего объема, и большинство аналитиков уверены, что в 2024 году тренд сохранится. Впрочем, об этом в следующий раз.

*Есть в распоряжении BFM.ru