Строительство жилья растет, а спрос не успевает

Рынок недвижимости «затоваривается», заявил Владимир Путин. Президент выступил за обсуждение дополнительных мер поддержки рынка и отметил дисбаланс: строительство растет рекордными темпами, а спрос не успевает. Ранее «Дом.РФ» отчитался, что у застройщиков в Москве вырос объем нераспроданного жилья

Около 10 млн квадратных метров жилья в Москве не распроданы при строящемся объеме 16 млн квадратных метров, посчитал «Дом.РФ». Чтобы продать все квартиры, должно уйти около трех лет.

Этот срок нельзя назвать слишком долгим, считает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова:

Ирина Доброхотова
управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
«Модель, когда квартира нормально реализовывается, — это три года. Если квартира или объект реализовывается за год-полтора, это говорит о дефиците предложения, что не есть хорошо. 3,5 года — это уже идет затоваривание, но не совсем большое. В нестандартных условиях, которые мы сейчас видим, падение спроса, а именно с осени, является абсолютно нормальной ситуацией. В марте уже пошли снижающиеся цифры. Например, в Москве количество проектов снизилось почти на 1%, а количество лотов — на 2,5%. И это очень хорошо. Например, в четвертом квартале было выведено 27 новых проектов, а 15 — только в первом квартале. То есть сами же застройщики вывели на десять проектов ЖК меньше. Думаю, что эта тенденция сохранится».

По оценке риелтора Александра Харыбина, квартиры в Москве продаются хоть и хуже, чем до спецоперации, тем не менее с устойчивым спросом. Плохо идет жилье с неудобной транспортной доступностью, а на спрос порой влияют и сами застройщики, меняя цены на квадратные метры. Причем тренда на понижение не намечается.

Александр Харыбин
риелтор
«В марте достаточно неплохо продавалось ликвидное жилье, в том числе и в строящихся домах. Цены немножко даже подросли на новостройки в старой Москве — на 3%. По Новой Москве — на 1%. По вторичке тоже на несколько процентов цены подросли. Срок экспозиции подрос. Если сравнивать период до СВО, тогда все росло еще более быстрыми темпами и быстрее продавалось. Но и сейчас если цена в рынке, если застройщик не ломит цены, все оперативно продается. Конечно же, рынок затоваривается в районах с плохой транспортной доступностью. В Москве это самое основное. В Новой Москве есть ряд проектов, которые находятся достаточно далеко. Там сейчас действительно растет предложение, там все плохо продается, вытаскивают продажи только льготные ставки по ипотекам, различные субсидии. Мало кто хорошо знает рынок, Москву, много людей из регионов покупает. Они смотрят в основном только на цену. Они не понимают, что на работу им придется ездить, возможно, больше двух часов. Но все решается ценой».

В ЦБ долгое время говорили о борьбе с ипотеками от застройщика, которые призваны как раз повысить спрос на новые квартиры, но в итоге, по мнению регулятора, могут привести к росту долговой нагрузки населения и появлению ипотечного пузыря. Потому что даже если со ставкой, близкой к нулю, уменьшается размер ежемесячных взносов, то итоговая стоимость квартиры растет на 20-30%. Теперь Банк России выступил с конкретным механизмом: с 30 мая банки будут формировать дополнительные резервы по таким ипотекам, выданным после 15 марта 2023 года.

Как это скажется на рынке? Комментирует учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута:

Дмитрий Ракута
учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости
«Ужесточение политики ЦБ приведет к тому, что рынок первичной недвижимости будет давать просадку ввиду того, что какие-то продажи есть, но они незначительны для первичного рынка. Застройщики сейчас обращаются в Минстрой, пишут письма, ищут пути решения кризиса для того, чтобы хоть как-то выйти из сложившейся ситуации. На стоимость квадратного метра данная инициатива вряд ли повлияет. Единственный путь — находить компромисс между Минфином и Минстроем и, соответственно, поддержать рынок недвижимости».

Задача поддержать спрос на недвижимость прозвучала от Владимира Путина. Отдельно президент упомянул льготную и семейную ипотеку: с ее помощью 132,5 тысячи семей улучшили свои жилищные условия. При этом ранее в Центробанке выступали против продления этой меры поддержки, потому что, по мнению регулятора, программа только разгоняла цены на жилье.