В 2024 году россияне будут копить деньги на ремонт и покупку недвижимости

Предновогодний опрос «СберСтрахования» подтверждает: ремонт — одна из основных задач, ради решения которой россияне готовы в наступившем году...

Операторы ЖКХ хотят вернуть доступ к ЕГРН

С марта этот доступ для операторов был ограничен. Он остался только для супругов собственников жилья, наследников, нотариусов и...

Тренд рынка недвижимости — 2023: покупка гостиничных резиденций в Дубае

Продажи такого жилья стартовали при отеле-дворце Raffles The Palm Dubai Фото: Raffles Hotels & Resorts Недвижимость в Дубае...

Ремонт в России подорожал за первое полугодие на 15-20%

Стоимость отделочных материалов с начала года выросла почти на четверть, говорят участники рынка. В качестве причин называют ослабление...

ОКНа, в которые «влетели» новые правила аренды, приватизации и капремонта

Объекты культурного наследия — те самые ОКНа, распахнутые для законодательных инициатив и вновь утвержденных правил. Уж где-где, а...

Благодаря высокой ключевой ставке пик инфляции остался позади – Набиуллина

Такое заявление от главы Центробанка прозвучало в Госдуме. Повышение «ключа» в РФ дает свои результаты – пик инфляции...

Исследования рынка недвижимости: самый, самый, самый

В каких регионах страны стоит приобретать жилье в инвестиционных целях? Какие причины могут заставить жителей мегаполисов задуматься о...

Nametkin Tower: от «зачем покупать» до «захочется ли продавать»

Сохранение ипотечных программ с господдержкой и ипотеки, которую частично субсидируют банки и застройщики, обеспечивает интерес к новостройкам даже...

Экзотическая роскошь – библиотеки, камины, галереи. Чем еще «балуются» покупатели московских новостроек, рассказали риелторы

В списке есть даже вариант с двухсотлетней комнатной печью. В 80 новостройках Москвы предусмотрены эксклюзивные опции. К наиболее...

Детская образовательная инфраструктура, часть II: школьное здание — от образовательной единицы до прообраза города

Школа, входящая в периметр жилого комплекса, сегодня уже не конкурентное преимущество, а необходимость для проекта практически любого сегмента....

Рынок недвижимости в Турции сегодня

Виды покупателей Существует два вида покупателей: те, кто покупает недвижимость для собственных нужд, и те, кто покупает недвижимость...

Деревянное домостроение: от свода крыши до свода правил

Ассоциация деревянного домостроения приступила к разработке стандарта по приемке и эксплуатации деревянных домов, который впоследствии предложат государству в...

О деньгах в девелоперских карманах

Согласно статистике, девелоперский бизнес по-прежнему приносит наибольшую финансовую отдачу на московском рынке. Однако по части заработков застройщиков даже...

RED7: проект, о котором сто раз говорили, теперь стоит один раз увидеть 

ГК «Основа» снимает с нового премиального комплекса апартаментов RED7 на Садовом кольце строительные леса. Дом — градостроительный тренд,...

Почти каждую четвертую многокомнатную квартиру в РФ покупают айтишники

За год доля IT-ипотек на многокомнатное жилье выросла в 2,8 раза. Банк ДОМ.РФ проанализировал ипотечные программы, с помощью...

Предпочтения россиян в покупке иностранной недвижимости сместились в Таиланд и на Бали

С начала года активность на таиландском рынке выросла больше чем в три раза, а на индонезийском — более...

Московские девелоперы и их уроки истории

Как говорят девелоперы, работа в историческом центре Москвы — это всегда переосмысление старой территории в соответствии с реалиями...

Статистика по инфляции обнадеживающая, ключевая ставка может снизиться во втором полугодии – Набиуллина

Для уменьшения «ключа» регулятору нужно убедиться, что тренд на снижение инфляции устойчивый. Центробанк видит пространство для снижения ключевой...

В России могут ввести НДС в 20% для застройщиков при продаже апартаментов

Госдума приняла в первом чтении соответствующий законопроект. Инициатива призвана сократить объемы строительства апартаментов, считают эксперты. Но если эта...

В ряде районов старой Москвы заканчиваются новостройки комфорт-класса

Еще в почти десятке локаций комфорт-класс уже полностью вышел из продажи – сообщили риелторы. На первичном рынке жилья...

Допинг или эвтаназия: будет ли государство продлевать льготную ипотеку. Комментарий Семена Новопрудского

Резкое повышение ключевой ставки вновь вернуло актуальность вопросу о судьбе государственных программ льготной ипотеки. Эффект этих программ для поддержки застройщиков, банков и спроса на жилье становится все меньше, а затраты на их сохранение — все больше, подчеркивает колумнист

Семен Новопрудский. Фото: Татьяна Фролова

Правительство России экстренно выделило из своего резервного фонда дополнительные 95 млрд рублей на субсидирование трех из четырех льготных государственных ипотечных программ. 46 млрд рублей из этой суммы пойдут на поддержку программы «Семейная ипотека», 41 млрд — на субсидирование льготной ипотеки в новостройках и еще почти 8 млрд рублей — на «Дальневосточную ипотеку». Без дополнительной финансовой поддержки правительства пока останется самая маленькая из всех ипотечных госпрограмм — «ИТ-ипотека».

Само правительство честно объяснило необходимость выделения денег из резервного фонда на льготную ипотеку. «Необходимость дополнительного финансирования связана в том числе с повышением ключевой ставки Банка России», — говорится в сообщении пресс-службы кабинета министров. Отказаться от льготных программ государство пока не решается, но сохранять их ставки в нынешних условиях становится все накладнее.

Две самые массовые государственные ипотечные программы — «Семейная ипотека» и ипотека с господдержкой в новостройках — сыграли ключевую роль сначала в спасении застройщиков, а потом и жилищного кредитования в банках. «Семейная ипотека» появилась в России с 2018 года, ипотека с господдержкой в новостройках — весной 2020-го на фоне ковидного карантина. И поначалу обе эти программы больше всего помогали застройщикам, а не заемщикам, поскольку действовали в период, когда ключевая ставка Банка России последовательно снижалась несколько лет после экстренного повышения до 17% в декабре 2014 года. И, соответственно, снижались рыночные ставки по ипотеке. Бывали периоды, когда эти рыночные ставки даже вплотную приближались к льготным. Но все равно льготные программы в идеале должны были сделать жилье доступнее для главных категорий потенциальных покупателей — молодых семей.

После вынужденного повышения ключевой ставки в феврале 2022 года сразу с 9,5% до 20% льготные госпрограммы помогли уже не застройщикам, а банкам. Это, по сути, спасло ипотечное кредитование в России от тотального обвала весной-летом прошлого года.

В результате сложилась ситуация, при которой зависимость банков и сделок на рынке жилья от льготной ипотеки вроде бы рекордно велика: в сентябре 2023 года по льготным госпрограммам в стране выдавались уже как минимум половина всех ипотечных кредитов. Однако, как ни странно, ни для банков, ни для рынка недвижимости отказ от этих программ катастрофой не станет.

Льготная ипотека уверенно разгоняла цены на недвижимость. При этом бремя обслуживания ипотеки для россиян от льготных программ легче не становилось. Средний срок жизни жилищного кредита безостановочно растет все годы действия льготной ипотеки и по итогам октября 2023 года уже почти достиг 25 лет.

Разрыв между ставками льготных программ и рыночными ставками после повышения ключевой в октябре 2023 года до 15% стал угрожающим. Например, средняя ставка по «Семейной ипотеке» сейчас составляет 5,4% годовых. Это почти втрое ниже ключевой. С 1 января 2023 года повышенная базовая ставка по льготной ипотеке в новостройках, действующая до 1 июля 2024 года, повысилась с 7% до 8%. Но и это почти вдвое ниже ключевой. Минимальная ставка по «Дальневосточной ипотеке» и вовсе составляет 0,7% годовых на весь срок действия кредита, а по «ИТ-ипотеке» — в районе 4%. Но по этим двум программам выдается сравнительно мало кредитов из-за более жестких ограничений по условиям участия и не такой большой объективной востребованности. На Дальнем Востоке хотят жить или готовы взять жилищный кредит немногие, как и далеко не все работники IT-компаний выстроились в очередь за своей «профессиональной» ипотекой. К тому же льготной ипотекой вряд ли можно заманить в Россию уехавших айтишников — они уезжали точно не из-за невозможности взять кредит на жилье.

Рыночные ставки ипотечных кредитов всегда близки к ключевой, но чуть выше. Сейчас эти ставки в крупных банках находятся на уровне 16-18%. Причем резкого понижения ключевой ставки в обозримом будущем не ожидается. Покрывать банкам разницу между рыночными и льготными ставками ипотеки государству становится все накладнее.

К тому же радикально поменялась ситуация на самом рынке жилья. В отличие от того, что было два-три года назад, нет риска массового банкротства застройщиков из-за невозможности достроить объекты. Наоборот, сейчас главная проблема девелоперов — как распродать жилье, которое активно вводилось в эксплуатацию в последние годы. При этом спрос на жилье на вторичном рынке бьет рекорды.

Цены на недвижимость практически по всей России и уж точно на самых «горячих» рынках продолжали расти практически безостановочно. Никакая самая льготная ипотека не сделает жилье доступнее, если у заемщика все равно недостаточно доходов для обслуживания в течение многих лет такого кредита. А в долг приходится брать все более значительные суммы. Ведь чек ипотеки автоматически дорожает вместе со средней стоимостью квадратного метра. При этом льготные программы имеют ограничения именно по сумме кредита. Так что, если люди захотят и смогут взять ипотеку, возьмут и по высокой рыночной ставке. А если у них нет прочных доходов, не поможет и относительно дешевый льготный кредит.

Нет ничего критичного в уменьшении объема выдач ипотеки в случае отказа от льготных госпрограмм или ужесточения их условий и для банков. По итогам 2023 года российские банки и так могут получить рекордную прибыль в районе 3 трлн рублей. А ипотечные портфели крупных банков набиты достаточно туго.

Так что уже во второй половине 2024 года правительству, возможно, придется определяться с льготной ипотекой по существу: сохранять ее, ужесточая условия и увеличивая государственную финансовую поддержку, или свернуть эти программы. Допинг или эвтаназия: иначе никак.

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest