Мария Шуршалина: инвестиции должны быть прежде всего умными

По ее словам, умная покупка требует максимально точного понимания, во что стоит вкладывать средства Основатель компании Shurshalina Real...

У Садового кольца появится элитный ЖК с воссозданным храмом

Площадку под проект уже приобрела MR Group. MR Group собирается возвести новый элитный жилой комплекс общей площадью 15,5...

Частные дома в Москве и Петербурге подорожали на 18% за год

В деньгах индивидуальное жилье в столице теперь в среднем обходится почти в 31 млн рублей, а в Петербурге...

53 из 100 россиян запланировали ремонт в 2024 году

Потратить на обновление жилья или дачи соотечественники надеются в среднем 157 тысяч рублей. Свыше 50% опрошенных россиян запланировали...

«Дочка» АФК «Система» построит курорт на берегу Каспийского моря

Строительство начнется не раньше 2025 года и обойдется в 5 млрд рублей, заявил президент компании Cosmos Hotel Group....

ООПТ будут жить по новому закону. Их инвесторы тоже

С 1 сентября 2023 года в России начинает действовать новый закон, регулирующий принципы туристической деятельности на особо охраняемых...

В Крыму национализировали 700 активов украинских собственников

Такое решение принял парламент региона. Речь идет о земельных участках, зданиях и помещениях, объектах незавершенного строительства, складах и...

Московские девелоперы и их уроки истории

Как говорят девелоперы, работа в историческом центре Москвы — это всегда переосмысление старой территории в соответствии с реалиями...

Программу «Молодая семья» для покупки жилья продлят – Путин

По словам президента, деньги уже предусмотрены и на этот год, и на 2025-й. Программа «Молодая семья» пользуется поддержкой...

Инвестиции на раз-два-три: инвесторы, объекты, due diligence

Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости не затихает, причем инвесторы все охотнее вкладываются в готовые объекты. А стало...

Офисный рынок Москвы подводит итоги-2023 и оценивает вызовы-2024

В 2024 году рынок ждет некоторое охлаждение и сокращение объема сделок, что, впрочем, не должно привести к серьезному...

Статистика по инфляции обнадеживающая, ключевая ставка может снизиться во втором полугодии – Набиуллина

Для уменьшения «ключа» регулятору нужно убедиться, что тренд на снижение инфляции устойчивый. Центробанк видит пространство для снижения ключевой...

Центробанк меняет регулирование ипотечного рынка

Речь идет о новых надбавках для банков к коэффициентам риска по вновь выданным кредитам. Если банки не готовы...

КРТ, часть II: инвестиционная данность, которой тесно в установленных границах

В прошлый раз о комплексном развитии территорий рассуждали застройщики, получившие КРТ-опыт благодаря своим проектам. Теперь расскажут те, кто...

Цены на съемное жилье «сдуваются» в половине крупных городов России

По данным риелторов, ставки на «однушки» упали в 39 городах страны, а на «двушки» и «трешки» – в...

Пожароопасный вопрос, часть II: «Кроилово приводит к попадалову», или О цене и ценности профессионализма

Как говорят эксперты, чаще всего пожары в торговых центрах — результат погони за низкой ценой контрактов в ущерб...

Дачу Хлудова в Сочи выставили на продажу за 2,5 млрд рублей

Памятник архитектуры находится в центре парка «Ривьера». Это трехэтажный особняк в псевдорусском стиле, построенный еще до революции. В...

В столицах строят в 4 раза меньше «квадратов» на человека, чем в Краснодаре

Среди других городов, обогнавших Москву и Петербург по объему строительства на одного жителя, также Тюмень и Владивосток. По...

The Wired: Цукерберг строит на Гавайях секретную виллу с бункером

Помимо гостевых домов, кучи комнат и разнообразных удобств также предусмотрено подземное убежище. Журналисты называли его «Цукербункер». Объект уже...

Почти каждый девятый россиянин набрал пять и более кредитов

За два года доля россиян с 5+ займами выросла в 2 раза. На конец 2023-го доля россиян с...

Предложение в трех частях. Часть I: застройщики и смена финансовых декораций

Застройщики продолжают активно выводить на рынок новые проекты, однако с середины прошлого года объем нераспроданного жилья, находящегося в стадии строительства, постоянно растет. Все понимают, что с этим надо что-то делать, и уже начинают звучать предложения, что именно

Фото: АГН «Москва»

Рынок недвижимости продолжает обсуждать инициативы, озвученные в основном на прошлой неделе. Первое предложение (в значении «возможность, о которой не мешало бы подумать, обсудить и вынести вердикт о целесообразности») прозвучало из уст руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга: сначала вскользь — на XXI Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», а затем уже более четко — на Финансовом форуме лидеров рынка недвижимости*.

Если вкратце: для поддержки жилых проектов предлагается принять программу субсидирования ставок для застройщиков, чтобы ставка по кредиту в рамках проектного финансирования не поднималась выше текущего уровня ключевой ставки ЦБ (в настоящее время 7,5%) вне зависимости от динамики продаж. «Прежде всего программа поддержит запуски 2022 и начала 2023 годов, а также позволит застройщикам не бояться запускать новые проекты в течение года. Потенциально это может поддержать строительство не менее 80-85 млн квадратных метров», — отметил Михаил Гольдберг.

Согласно данным, которые привел эксперт, за первый квартал 2023 года девелоперы начали строительство 10 млн «квадратов» жилья в многоквартирных домах, что на 20% больше, чем годом ранее (причем база первого квартала 2022 года была высокой, а запуски начали замедляться только в марте, напоминают в «Дом.РФ»). Ипотечное кредитование также показало результат выше ожидаемого: выдано 330 тысяч кредитов на 1,2 трлн рублей (на фоне рекордного первого квартала 2022 года снижение составило 15%). Так что пока прогнозные показатели 2023 года — где-то плюс-минус на уровне прошлогодних.

Но вот какая неприятная тенденция наблюдается на рынке примерно с середины прошлого года: объем непроданного жилья в стадии строительства постоянно растет и на ключевых рынках, в частности, московском, и в целом по стране. По статистике «Дом.РФ», в абсолютном выражении этот показатель на 25% превышает средний уровень 2019-2021 годов. «Сегодня застройщиками продано 28% от всего строящегося жилья (98 млн квадратных метров), а степень готовности проектов — около 34%. При этом почти половину возводимого жилья в стране (42,4 млн «квадратов») составляют проекты, по которым накоплена достаточная подушка безопасности (распродано около 45% квартир). По проектам, запущенным в 2022 и 2023 годах, распроданность составляет 13% при строительной готовности 17%», — делятся подсчетами эксперты.

«В целом такое соотношение соответствует нормальной модели проектного финансирования. Вместе с тем в случае дальнейшего снижения спроса для проектов с низкой строительной готовностью и распроданностью возникают риски снижения темпов наполняемости счетов эскроу, роста ставок по проектному финансированию и ухудшения финансового состояния застройщиков. В этой связи программа субсидирования ставок существенно поддержит рынок и даст возможность застройщикам продолжить запуск новых проектов в любом сценарии», — уверен Михаил Гольдберг.

По мнению управляющего партнера Dombook, основателя компании «БЕСТ-Новострой» Ирины Доброхотовой, субсидирование ставки проектного финансирования может стать временным инструментом поддержки строительства многоквартирного жилья. Однако его, этого инструмента, эффективность будет зависеть от детальной проработки инициативы.

Ирина Доброхотова
управляющий партнер Dombook, основатель компании «БЕСТ-Новострой»
«По нашему мнению, субсидирование должно быть целевым. Целесообразно определить регионы, нуждающиеся в новом строительстве жилья, а также категории застройщиков, которым необходимо оказать поддержку. Критериями могут стать надежность застройщиков, выполнение ими сроков строительства, опыт работы в регионе, категория строящегося жилья и другие. В случае роста ключевой ставки ЦБ РФ программа даст возможность целевым застройщикам, во-первых, не увеличивать затраты на строительство, что позволит не повышать цены на жилье для конечного покупателя, во-вторых, сохранить рабочие места, в-третьих, выводить в реализацию новые проекты там, где это нужно (соответствует планам развития региона), а не на перенасыщенных рынках. Субсидирование должно простимулировать выход на рынок жилья конкурентоспособного продукта, в том числе в разрезе «
цена — качество»
. Массовое же субсидирование застройщиков, как показывает практика, может дать минимальный эффект для отрасли на фоне значительных государственных затрат».

Еще один вариант поддержки застройщиков предлагает руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолий Клинков*. По оценкам компании, сегодня около 45% представленных на первичном рынке лотов остаются нераспроданными: по сравнению с весной 2022 года доля «зависшего предложения» выросла на 10%. Чтобы переломить ситуацию, необходим новый механизм, который позволит девелоперам стимулировать вторичный рынок жилья и таким образом расширить собственную воронку продаж, считает эксперт.

По его словам, ранее в столичном регионе до 30% покупателей квартир на первичном рынке использовали средства, вырученные от продажи имеющегося жилья. Однако сейчас из-за непростой ситуации на вторичном рынке такой способ улучшить свои жилищные условия москвичи используют заметно реже.

«Банки могли бы кредитовать девелоперов под покупку вторичного жилья по модели трейд-ин. После того как у клиента выкупят старую квартиру, он может выбрать новую в одном из проектов девелопера, а старую девелопер в дальнейшем сможет реализовать после отделки и, при необходимости, юридической очистки. Создание такого механизма будет с юридической точки зрения непростым, но он позволит многим девелоперам самостоятельно стимулировать продажи на вторичном рынке», — поясняет Анатолий Клинков.

Сейчас рынок функционирует нормально за счет государственных программ субсидирования ипотечного кредитования, говорит эксперт. «Однако усиление тренда на сокращение спроса приведет к пересмотру финансовых моделей, росту ставок по проектному финансированию для девелоперов, а в отдельных случаях — и к временной приостановке выборки кредитных линий на строительство. Поэтому любой способ стимулировать спрос сейчас будет ценным для отрасли», — считает Анатолий Клинков.

*Есть в распоряжении BFM.ru

Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
guest